Episodio 01
Where is thereal estate marketin Colombia heading?
Prices, demand and what to expect in the coming years
What this episode covers
Andrés Giraldo, economista y exdirector de estudios económicos de Camacol Antioquia, responde la pregunta que se repite en cada feria de vivienda: ¿los constructores están especulando? Su respuesta es un no rotundo, y la sustenta con lo que pasó entre 2019 y 2025 en costos, salarios e inflación. De ahí la conversación pasa al déficit habitacional del país, al efecto de haber suprimido los subsidios de Mi Casa Ya, a quién está comprando vivienda hoy y a por qué el sector necesita más inversionistas y no menos.
Key takeaways
- 01
No hay especulación, hay costos. Giraldo atribuye el alza del metro cuadrado a fundamentales económicos: entre 2019 y 2025 el salario mínimo subió alrededor del 80% y la mano de obra pesa mucho en la estructura de costos de un proyecto, mientras la inflación pasó del 1,5% de 2019 a máximos cercanos al 13% en 2022 y 2023.
- 02
Tampoco hay burbuja. Una burbuja es un alza de precios o de unidades que no se explica desde los fundamentales, y hoy se venden cerca de 160.000 viviendas nuevas al año en Colombia, por debajo de las 260.000 del máximo de hace tres años.
- 03
El déficit habitacional es enorme: alrededor de 5 millones de hogares no tienen vivienda o la que tienen es inadecuada, y cerca del 30% de ese déficit es ausencia absoluta de vivienda. Se venden 160.000 viviendas al año y se conforman unos 400.000 hogares nuevos, así que la brecha crece.
- 04
La vivienda de interés social pesa alrededor del 70% de las ventas nacionales. Para Giraldo, la desaparición de Mi Casa Ya, que subsidiaba la cuota inicial y la tasa de interés durante siete años, explica buena parte de la contracción del sector.
- 05
Quién está comprando: familias que alcanzaron a ahorrar porque el plazo para pagar la cuota inicial pasó de un año o año y medio a cuatro o cinco años, e inversionistas, que representan entre el 20% y el 30% de las viviendas vendidas.
- 06
El 40% de los hogares colombianos vive en arriendo: el doble del promedio de Latinoamérica y la proporción más alta de la región. Por eso su llamado es a que entren más inversionistas al sector, no menos.
- 07
El colombiano promedio no está invirtiendo, está gastando. Entre 2019 y 2025 el entretenimiento creció 115% dentro del PIB y la construcción cayó 1%: el gasto se fue a experiencias, muchas veces apalancado con tarjeta de crédito.
- 08
La soledad se volvió un problema de producto. Entre 2023 y 2024 se conformaron 225.000 hogares unipersonales y, según Giraldo, ya son cerca del 20% del total. Su ejemplo: sacar la lavandería del apartamento y llevarla a la zona común para que la gente se encuentre.
- 09
Para el mercadeo: hace diez años bastaban unas 16 exposiciones para que alguien te reconociera y hoy se habla de más de 32. Y hay que segmentar por hábitos generacionales en vez de seguir vendiéndole a la familia típica de dos papás y dos hijos.
Chapters
- 00:00¿Están especulando los constructores?
- 02:15Turismo, normas y escasez de suelo
- 03:49Salario mínimo, tasa de cambio e inflación
- 06:00Quién es Andrés Giraldo
- 07:30Inversión inmobiliaria y pensión: la mirada de largo plazo
- 09:45¿Estamos en una burbuja inmobiliaria?
- 11:15El déficit habitacional de Colombia
- 12:01Qué pasó con Mi Casa Ya
- 13:32Quién está comprando vivienda hoy
- 15:45Cuántos compran para invertir
- 17:15El 40% de los hogares vive en arriendo
- 18:46En qué gasta el colombiano: entretenimiento frente a construcción
- 21:45Qué producto deberían desarrollar hoy
- 23:15Soledad y hogares unipersonales
- 24:45Qué tiene que cambiar en el mercadeo inmobiliario
- 27:01Dónde seguir a Andrés Giraldo
Frequently asked
¿Los constructores están especulando con el precio de la vivienda?+
Andrés Giraldo responde que no. Según explica en el episodio, el alza responde a fundamentales: entre 2019 y 2025 el salario mínimo subió alrededor del 80% y la mano de obra pesa mucho en el costo de obra, la inflación pasó del 1,5% a máximos cercanos al 13%, las normas urbanísticas encarecieron construir lo mismo que hace diez años y en zonas como El Poblado hay escasez real de suelo.
¿Colombia está en una burbuja inmobiliaria?+
No, según Giraldo. Una burbuja es un incremento de precios o de unidades que no se explica desde los fundamentales, con compras hechas para especular. Hoy pasa lo contrario: se venden cerca de 160.000 viviendas nuevas al año frente a las 260.000 del pico de hace tres años, e incluso por debajo de la línea de tendencia previa a 2020.
¿Cuánta vivienda le falta a Colombia?+
Alrededor de 5 millones de hogares carecen de vivienda o viven en una inadecuada, y cerca del 30% de ese déficit es ausencia absoluta de vivienda. Cada año se venden unas 160.000 viviendas nuevas y se conforman unos 400.000 hogares, de modo que la brecha se amplía año a año.
¿Qué efecto tuvo el fin del subsidio Mi Casa Ya?+
Giraldo lo describe como el esquema más exitoso que ha tenido el país: subsidiaba la cuota inicial y la tasa de interés del crédito durante siete años. Como la vivienda de interés social pesa cerca del 70% de las ventas nacionales, su supresión produjo una contracción importante en la venta de vivienda nueva.
¿Qué porcentaje de la vivienda nueva se compra para invertir?+
Entre el 20% y el 30% de las viviendas vendidas va a personas que compran con fines de inversión, ya sea para ponerlas en renta o para capitalizar la valorización. Ese rango se mueve con el ciclo: cuando las tasas del sistema financiero están altas, la participación inmobiliaria baja.
¿Por qué hace falta que entren más inversionistas al mercado de vivienda?+
Porque el 40% de los hogares colombianos vive en arriendo, el doble del promedio de Latinoamérica, y los precios de la vivienda nueva han subido más rápido que los salarios. Si cada vez más gente va a vivir en arriendo, alguien tiene que proveer esos inmuebles, y ahí es donde Giraldo ve la oportunidad para el inversionista.